Вторинне житло дешевшає: експерти розповіли, що буде взимку

Попит на “старі” квартири зріс, а продавці роблять ремонт для “вітрини”

Ринок вторинного житла сьогодні можна назвати жвавим. Причина – поступове зниження цін, завдяки чому багато хто дочекався прийнятної для себе пропозиції. Фахівці з продажу нерухомості, аналізуючи поведінку купівельного попиту і настрою, кажуть, що українці сьогодні не бояться, що раптом станеться обвал цін і вони помиляться з покупкою. Ті, хто купує квартиру для проживання, заспокоюють себе тим, що будуть жити на власних метрах. А ті, хто купує житло для бізнесу, вважають, що компенсувати можливі збитки допоможе швидка здача житла в оренду, бо багато квартир продаються в стані “заходь і живи” або вимагають мінімального вкладення сил і грошей.
Угод стало вдвічі більше
Середня вартість “вторинки” знижується по всій території України майже рівномірно, з більш глибоким просіданням в невеликих містах. Не встояла і столиця: відповідно до щомісячного звіту інформаційно-аналітичного порталу “Столична нерухомість”, в серпні 2017 р. середня ціна кв.м в Києві зменшилася на 1,5% порівняно з липнем і склала 32,128 тис. грн/кв.м. А з серпня 2016 р. квартири на вторинному ринку в Києві подешевшали в середньому вже на 7,9%.

“Якщо в січні 2016 року в Києві було 194 угоди купівлі-продажу, а в серпні 2016 року – 488, то вже в січні, який зазвичай “мертвий”, – 236 угод, а в серпні 2017-го – 703. Купувати стали активніше: на ринку нерухомості зберігається відкладений попит ще з часів кризи. Тепер же українці можуть зловити варіант по кишені”, – пояснює головний аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
При такому розкладі стала зменшуватися кількість представлених до продажу квартир (в серпні 2017 року, порівняно з липнем, на 2%, до 19 629 об’єктів). Пояснення просте: деякі господарі зняли з продажу свої “маєтки”, вирішивши почекати більш вдалого для продажу часу.

“Мейкап” товару і страх перед платіжками
Зараз житла на продаж намагаються надати товарний вигляд: “квартири під ремонт” продаються дуже погано або зовсім дешево.
“Практично в кожному об’єкті, який я показував, зроблений свіжий ремонт. Самі господарі розповідали, що легше зробити нову підлогу, поклеїти шпалери і залишити меблі, ніж втратити покупця. Він піде до тих, у кого квартира за таку ж ціну, але не така “убита” і “нафарширована”. Правда, ремонт цей зазвичай для відводу очей, і незабаром новий господар зрозуміє, що потрібно все капітально переробляти”, – розповідає ріелтор столичного агентства нерухомості Микола Богданов.
В АН зазначають, що в структурі пропозиції “вторинки” переважають трикімнатні квартири. Цей факт підтверджують і аналітики: вони порахували, що на ринку “однушки” займають 28%, “двушки” – 32%, “троячки” – 33%, а чотирикімнатні квартири – всього 7%. “Якраз на трикімнатні квартири зараз найнижчі ціни і найбільш млявий попит. Господарі йдуть на багато: торгуються до останнього, готові продати частину квартири і навіть розстрочити платіж, прийнявши розписку від покупця. Причина такої гнучкості – небагаті покупці і дорожнеча в обслуговуванні таких “хором”.
“В опалювальний сезон мені доводиться платити за опалення більше 3 тис. грн, а пенсії немає і 2 тис. Живу з сином, який працює на проектах, і його дохід не можна вважати постійним. Така велика квартира нам не потрібна, і я згодна розглянути всі умови: і викуп однієї кімнати, і розстрочений платіж”, – розповідає пенсіонерка Інна Григорчук, яка продає свою квартиру на Оболоні (Київ).

Центр і преміум-сегмент залишилися без покупця
Брокери і консалтери стверджують, що покупці, як і раніше, уважні до розташування квартири, але частіше готові розглянути варіант не зовсім до смаку і початкового запиту, але дешевше.
“В обласних центрах, за великим рахунком, грань між центром і спальним районом стирається: транспорт ходить допізна, супермаркети працюють довше. Тому покупці готові розглянути пропозицію подалі від центру, навіть якщо спочатку розраховували саме на нього. У невеликих містах навіть маленька різниця у вартості впливає на вибір: щоб ситуація в глибинці змінилася, повинен пройти не один десяток років”, – повідомляють члени Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України.
Якщо житло в спальному районі, але набагато дешевше, – треба брати

Столичні брокери зазначають, що правий берег за пропозиціями житла багатший (виняток становить центр), ніж лівий. По районах розклад такий: в Дарницькому частка від усіх пропозицій становить 16%, Голосіївському – 14%, Печерському – 13%, Шевченківському – 11%, Дніпровському і Солом’янському – по 10%, а в Святошинському – 8%. Найменша частка представлених до продажу квартир – в Оболонському районі – 7%, Деснянському – 6% і Подільському – 5%.
Також треба сказати, що преміум-сегмент дешевшає активніше, ніж інші: через зниження купівельного попиту залучити покупця можна тільки привабливою ціною.
Через падіння попиту на цей сегмент нерухомості пропозицій продажу стає дедалі менше (наприклад, в Подільському районі порівняно з липнем кількість пропозицій зменшилася на 15%). Збільшення пропозиції спостерігалося тільки в Печерському районі (на 0,5%), де йде активна забудова.
“Деякі господарі житла, особливо з хорошим розташуванням, вирішили почекати і не продавати свої метри за безцінь. Багато з них висловили сумнів, що не зможуть за виручені гроші купити собі те, що задумали. Виняток – “строковики”: вони побоюються, що їх нерухомість впаде у вартості ще більше, і згодні на торг в розумних межах”, – розповідають в агентствах нерухомості.
Іпотека: ставки стануть доступними не скоро
Кредитне житло українцям, як і раніше, практично недоступне. Теоретично, мати “свій кут” хочуть багато, а ось потягнути кредити можуть одиниці – навіть незважаючи на те, що ставки почали знижуватися.
“З початку року ставки по іпотечних кредитах знижувалися через відносну стабілізацію економічної ситуації, а також досить прогнозовану ситуацію на валютному ринку. Ці фактори дозволили знизити ставки по залученню депозитів населення, що позитивно позначилося і на ставках по іпотеці. Нині можна отримати кредит на придбання житла від 18,99% до 20 років”, – говорить директор департаменту роздрібного бізнесу АТ “Ощадбанк” Валерія Малахова.
Втім, навіть ставку в 18% більшість українців потягнути не в змозі. Тому, навіть якщо іпотека стане ще трохи доступніше, попит на неї буде обмежений низькою платоспроможністю населення.

Прогнози економістів також досить песимістичні: активно житло в іпотеку почнуть купувати тільки за умови зростання економіки і реальних доходів населення.
“З початку цього року придбали своє перше житло або поліпшили свої житлові умови за допомогою іпотечних програм близько 700 сімей, що більш ніж в 2,5 разу перевищує рівень минулого року. Але такі обсяги видач нових іпотек вважаються незначними”, – говорить Валерія Малахова.
В інших банках, в яких іпотечні програми ще не заробили, визнаються: розмови про відновлення житлового кредитування ходять. Багато фінустанов ведуть переговори із забудовниками і опрацьовують спільні програми – це необхідно, щоб добудувати об’єкти, частково профінансовані інвесторами, а не заморозити.

Нове житло наздоганяє
Експерти прогнозують, що до кінця року ціни продовжать знижуватися (незважаючи на те, що “дном” багато хто називав вартість ще два роки тому), і втратять не менше 5-10%. З “вторинки” вже конкурує “первинка”: на її боці – кількість і якість за адекватними цінами, а також виграшне становище практично за всіма параметрами. І, якщо раніше вторинний ринок нерухомості коштував практично на чверть дорожче первинного, то зараз різниця мінімальна.
“Найактивніше продовжать дешевшати гостинки, хрущовки і житло з великим метражем. Найменше подешевшають, а в окремих районах і взагалі не зрушить ціна, на повноцінні 1-2-кімнатні квартири з хорошим плануванням: на них сьогодні користуються найбільшим попитом і їх куплять і за такі ціни, за якими вони виставлені на продаж зараз”, – прогнозує директор Інституту розвитку нерухомості Олександр Рубанов.
У Національній раді “Ріелторської палати України” додають: в регіонах країни ринок житла теж характеризується зниженням вартості “квадратів”, але якщо в містах-мільйонниках кількість угод зростає, то в невеликих містах, швидше за все, воно буде знижуватися через менш забезпечене населення.