Ринок землі в Україні повноцінно запрацював: скільки вже продали і що буде з цінами далі

Ринок землі в Україні запрацював майже місяць тому, з 1 липня. Побоювання критиків цієї ініціативи поки не втілилися в життя: землю масово не розкуповують і загалом угоди йдуть досить мляво.

Хоча деякі поліпшення від відкриття ринку землевласники вже відчули. Які результати є зараз, коли чекати сплеску попиту і якими будуть ціни – дізнавався OBOZREVATEL.

Як працює ринок?
За даними дослідження консалтингової компанії “Увекон”, ще на момент старту ринку на продаж пропонувалося 1973 ділянки. Найбільший обсяг пропозицій був зосереджений у Київській області – понад 430, в Одеській – 170 ділянок і в Дніпропетровській – 132 ділянки. Найнижчий показник зафіксовано в Луганській області – 17 земельних ділянок.

Як повідомляють у Міністерстві аграрної політики, з 1 липня було укладено близько 2000 угод і продано майже 3000 га землі. Це досить невеликий показник. Якщо такі темпи продажу збережуться, то за рік у вільному обігу буде лише близько 36 000 га землі. У той же час, на ринках європейських країн цифри набагато вищі.

“Зазвичай обсяг землі, який перебуває в обігу в стабільній економіці, – на рівні 1% від усієї площі сільгоспземель, – говорить доцент Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів’євський. – У нас 1% – це приблизно 400 тисяч гектар. Але я не впевнений, що за рік у нас буде стільки землі в обігу, принаймні, за тих темпів, які є зараз”.

Хоча ринок розвивається повільно, він уже дає якийсь поштовх для фермерів, розповідає член комітету Верховної Ради з питань аграрної політики, народний депутат України Дмитро Соломчук.

“Кредитування на селі збільшується, будуть відкриватися малі господарства. До того ж, збільшилася сума оренди паїв, що також великий плюс для землевласників”, – зазначає він.

Чому ринок землі поки що млявий?
Як розповідає Нів’євський, мала активність зумовлена двома причинами:

ринок землі для українців нове явище, тому багато хто не поспішає і придивляється;

зараз ринок дуже обмежений.

До 2024 року купувати сільгоспземлю зможуть тільки фізособи-громадяни України. Тому і попит, і ціни не будуть досягати максимально-можливих показників.

Обсяг торгівлі дуже невеликий порівняно з мільйонами гектарів, які є в Україні. Сподіваюся, що з часом, коли люди звикнуть до цього, обсяги будуть збільшуватися”, – говорить експерт.

Що з ціною на ринку землі?
За даними “Увекон”, із відкриттям земельного ринку середня ціна пропозицій коливалася в межах 2000 дол./га – 3600 дол./га. У деяких випадках ціна пропозицій продажу земельних ділянок сільгосппризначення сягала 4500 дол./га.

Найдорожче земельні ділянки пропонувалися в Київській, Черкаській, Львівській, Одеській та Закарпатській областях.

Найдешевша земля – в Донецькій і Луганській областях.

Партнер із розвитку бізнесу компанії “Увекон” Олександр Коробко вважає, що поки ціни не відображають реального стану справ на ринку і дещо завищені.

“Зазначені ціни були оприлюднені напередодні відкриття ринку землі. Тільки в серпні можна буде говорити про відповідність цін наявному попиту. Поки немає єдиної системи та критеріїв оцінки сільгоспземлі, саме тому ми бачимо “космічні” ціни, а не реальні. На ціну впливають кілька суттєвих чинників: бонітування ґрунтів (зокрема, види вирощуваних культур і ступінь врожайності), зораність, площа ділянки, віддаленість від великих населених пунктів тощо. Очевидно, варто очікувати поступового вирівнювання цін пропозиції і можливо їхнього зниження”, – говорить експерт.

У той же час Нів’євський зазначає, що така вартість землі повністю відповідає ринку оренди. Зараз вартість оренди близько 125 доларів на рік. Якщо порахувати її капіталізацію за 20 років, то вийдуть показники в 2500 доларів.

“Вартість оренди росте значними темпами, – стверджує експерт. – І те, що ринок землі відкрився, теж буде її підстьобувати. З 2015 року вартість оренди зросла з 37 до 125 доларів, у три рази. У середньому оренда зростає на 20% на рік. Приблизно таке ж зростання можна очікувати і з продажу”.

Думку про те, що ціни будуть рости, поділяє і Соломчук: “Українці – не такі люди, які будуть щось віддавати за копійки. Можуть бути поодинокі випадки недорогих угод, але масово землю задешево продавати не будуть. Я б навіть радив, якщо ви не маєте гострої необхідності в тому, щоб продавати ділянку, притримайте свою землю, поки ціна за гектар не буде близько 10 тисяч євро”.

Коли ринок пожвавиться?
Думки експертів щодо активізації ринку землі розділилися. За словами Нів’євського, сплесків попиту на ринку землі до кінця року може не бути. Як показує досвід європейських країн, які відкривали ринок земель, пік угод припадав на початок роботи, далі ж показники йшли на спад.

За прогнозом Коробка, вже у вересні рівень пропозиції земель сільгосппризначення може вирости в 1,5-2 рази.

Соломчук же запевняє, що зараз ринок не може бути активним, адже самі фермери зайняті урожаєм. А про покупку і продаж землі вони будуть думати вже після його збору: “Зараз сезон жнив, потім буде збір пізніх осінніх культур, потім посівна. Якщо і збільшиться кількість договорів купівлі-продажу сільгоспземлі, то це буде не раніше, ніж наприкінці жовтня – на початку листопада. Зараз же всі, хто пов’язаний із сільським господарством, більше дивляться на погоду і на те, щоб техніка працювала в полі”.

Загалом результати роботи ринку землі оцінювати поки складно, адже кількість угод на ньому мізерно мала. Але з огляду на розпал аграрного сезону, сплеску купівлі-продажу не варто було й очікувати. У той же час ринок уже впливає на оренду земель і планування фермерами розвитку свого господарства. Тому навіть у таких обсягах можна очікувати, що з функцією стимулювання розвитку сільгоспсектору він буде справлятися.