“Новий сюрприз”: Податок на нерухомість в Україні доведеться платити по-новому

Цього року українців, які змирилися з необхідністю платити податок на нерухомість, чекає сюрприз. Так як з 1 січня 2017 року в країні зросла мінімальна зарплата (до 3,2 тис. грн), перерахують і податкову ставку. Адже податок на нерухомість пов’язаний з “мінімалкою”.

Як зазначає юрист ЮФ “Ільяшев і Партнери” Галина Мельник, в зв’язку зі збільшенням мінімальної заробітної плати до Податкового кодексу були внесені зміни, щоб зменшити абсолютну величину податку на нерухомість.

Граничний розмір податку знизився з 3% до 1,5% за 1 кв. м. Наприклад, якщо у громадянина є належна йому особисто квартира загальною площею 100 квадратів, то він повинен заплатити податок за 40 кв. м (60 кв. м – пільгова площа).

У 2016 році мінімалка становила 1378 грн, отже, за 1 квадрат необхідно було сплатити максимум 41,34 грн (3%), а за 40 квадратів – 1653,6 грн. У 2017 році мінімальна зарплата становить 3200 грн, а максимальний податок – 48 грн за квадрат (1,5%). Відповідно, за 40 кв. м доведеться заплатити 1920 грн або на 16% більше, ніж за старими ставками.

Але платити податок по-новому доведеться тільки в 2018 році. Згідно із законом, приватні громадяни зобов’язані перераховувати податок за попередній, тобто 2016 рік – з розрахунку 41,34 грн/кв. м.

Втім, по максимуму платити доведеться не всім. Нагадаємо, конкретна ставка податку визначається рішенням органів місцевого самоврядування в межах максимальної ставки.

Поки ні в одному з великих міст не була встановлена максимальна ставка в 3%. У Києві, Чернігові, Черкасах, Тернополі, Хмельницькому, Чернівцях, Луцьку, Ужгороді, Херсоні та Миколаєві ставка становить 1% (13,78 гривень за 1 квадрат). У Харкові, Дніпрі, Запоріжжі, Одесі, Сумах, Житомирі, Вінниці та Івано-Франківську – 2% (27,56 грн), у Львові, Рівному та Кропивницького – 0,5% (6,89 грн).

Нагадаємо, з 2015 року об’єктом оподаткування є будь-яка нерухомість, як житлова, так і нежитлова. Об’єктами житлової нерухомості виступають: житловий будинок (садового типу і багатоквартирний); прибудова до житлового будинку; квартира; котедж; кімнати в комуналці. До нежитлових об’єктів відносять готелі, торгові та офісні будівлі; гаражі, склади, а також господарські і допоміжні приміщення (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, льохи, навіси, котельні та ін.).

За словами адвоката АФ “Грамацький і Партнери” Віталія Тимчука, оскільки на дату визначення органами місцевого самоврядування ставок податку на 2017 рік не було відомо про підвищення розміру мінімальної заробітної плати в два рази, то законодавець визначив умову, за якою до прийняття місцевими органами нових рішень про ставки, платники застосовують старі, але з урахуванням коефіцієнта 0,5.

“Наприклад, якщо ставка податку в 1% була встановлена в 2016 році, то в 2017 році, до прийняття нового рішення податок складе (3200 грн*1%) *0,5, а це 16 грн/кв. м”, – уточнює юрист MG TAX Микита Торубка.

Цей нюанс важливий для підприємств, які на відміну від громадян розраховують податок самостійно і сплачують його не за минулий, а за поточний рік, щоквартально перераховуючи авансові внески. Юрособи обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього ж року подають в ДФС за місцезнаходженням об’єкта декларацію з розбивкою річної суми рівними поквартальними частинами. Податок сплачується щоквартально до 30 числа місяця, що слідує за звітним кварталом.

Розміри загальної площі квартир і будинків, звільнених від оподаткування, не змінилися. За загальним правилом, кожен власник об’єкта оподаткування отримує пільгу на 60 кв. м для квартири і 120 кв. м для будинку незалежно від їх кількості, сумарно не більше 180 кв. м.

Зате платники можуть розраховувати на пільги, які також визначає місцева влада.

Як отримати пільги
За словами юриста ICF Legal Service Олега Котляра, місцева влада уповноважена встановлювати пільги зі сплати податку на нерухомість для об’єктів, розташованих в її територіальному веденні. Пільги можуть надаватися як фізособам, так і компаніям, релігійним або суспільним організаціям.

“Податковий кодекс не визначає особливих вимог до порядку встановлення пільг, вказуючи лише на те, що для нерухомості, що належить фізичним особам, пільга встановлюється виходячи з їх майнового стану та рівня доходів. Пільга по нежитловійї нерухомості встановлюється в залежності від майна, що є об’єктом оподаткування”, – розповіла юрист адвокатської контори “Коннов і Созановський” Ірина Павлюк.

Більш детальних критеріїв законодавство не містить, віддаючи право вибору місцевим органам, оскільки надходження від цього податку спрямовуються до місцевого бюджету.

Тому, за словами Павлюк, на практиці можна виявити абсолютно різні підходи у наданні пільг. Дуже часто такі рішення формально цитують положення НК і не містять ніяких додаткових пільг. В основному пільга надається у вигляді зниженої ставки.

“Наприклад, в Києві при загальній ставці 1% для пільгових об’єктів (таких як хоспіси, будинки для біженців і т. п.) встановлено ставку 0,01%. У той же час, в деяких населених пунктах Київської області та інших регіонів, включаючи дрібні села, місцеві ради встановлюють максимально допустиму ставку для всіх об’єктів і суб’єктів оподаткування”, – говорить юрист.

Також часто в рішеннях можна зустріти звільнення від оподаткування об’єктів, що належать учасникам бойових дій, членам сім’ї героїв Небесної сотні. Вкрай рідко пільги надаються конкретним суб’єктам, в основному такими пільговиками є церковні громади і родини, які виховують прийомних дітей.

“Існує також ряд винятків, про які приємно почути бізнесу. Зокрема, не є об’єктами оподаткування промислові об’єкти, споруди сільськогосподарського призначення, а також МАФи і ринки, плюс невиробничі об’єкти нерухомості у власності релігійних організацій”, – говорить Котляр.

За словами юриста MG TAX Микити Торубка, з 1 січня 2017 пільги для фізосіб не застосовуються до власників квартир площею понад 300 кв. м (п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі). Не буде знижок і для нерухомості, яка використовується власниками для заробітку (здача в оренду, лізинг, для ведення бізнесу і т. п.).

Власники квартир площею понад 300 кв. м. і будинків понад 500 кв. м. будуть змушені платити крім встановлених платежів ще 25 тис. грн на рік за кожен з таких об’єктів або його частину. Цей так званий податок на розкіш власникам нерухомості доведеться оплачувати вже в 2018 році за підсумками 2017 року.

У свою чергу об’єкти, розташовані на тимчасово окупованій території або території лінії зіткнення з 14 квітня 2014 року до 31 грудня року закінчення військових дій не обкладаються податком на нерухомість. Податки, сплачені за цей період, будуть вважатися як переплата.